Уважаеми колеги,
На 4 юни 2009 г. проведох среща с изпълнителния директор на АГКК, г-н Цветен Боев и ръководителя на Службата по вписвания, гр. София съдия по вписванията Илияна Дикова.
Срещата бе във връзка с изпратеното от мен писмо на 18.03.2009 г. относно съдържанието на справките от кадастралните карти и кадастралните регистри и начините на извършване (писмото е публикувано също на сайта на Нотариалната камара).
Информирам ви за следното: Писмото до Ръководителя на АГКК, което е второ (точно преди 2 години бях отправил същата молба) визира възможността нотариусът да извършва директно справки по име, ЕГН за физически лица и наименование ЕИК за юридически лица по кадастралните регистри. Така извършената справка комбинирана със справката от Агенцията по вписванията и в контекста на представените писмени доказателства, би изградила пълноценно конструкцията на собствеността. Вие сте запознати със задължението произтичащо от чл. 6, ал. 3 на Правилника за вписванията във връзка с чл. 49б от ЗКИР в райони с одобрена кадастрална карта, към акта подлежащ на вписване да се прилага скица копие от кадастрална карта. Съгласно чл. 586, ал. 2 от ГПК в тежест на страните е да представят всички актуални доказателства, касаещи правото на собственост. Всички ние знаем, че на практика често страните ни възлагат извършване на други действия извън процедурите по ГПК, а именно направата на справка (чл. 22 ЗННД). Нотариусът няма как служебно да знае, че за един (според нотариалния акт) неурегулиран имот има влязъл в сила ПУП, но страните, за да са добросъвестни трябва да представят скица от Общината. Подобно е положението с влезли в сила кадастрални карти , задължение на страните е да представят копие от тях, след като са участвали в създаването на кадастрална карта с представянето на актове, съгласно чл. 41, ал. 2 т.2 от ЗКИР. Кадастралните карти се обявяват в ДВ, а когато са по искане на инвеститора се съобщават и по реда на ГПК. На практика обаче малко граждани са запознати с обобщаващото информационно значение на кадастралната карта и при сделки е налице възможност да се наруши императивната разпоредба на чл. 49б от ЗКИР.
Г-н Боев заяви (както е отговорил в писмото си), че данните да правото на собственост и други вещни права се уточняват допълнително извън представените актове за собственост по чл. 41, ал. 2, т. 2 от ЗКИР от евентуално изработените от Службата по вписвания предварителни имотни партиди. Действително г-н Боев е прав, защото това е законово изискване, но с Илияна Дикова му обяснихме, че предварителни имотни партиди няма и данните от кадастралните регистри е достатъчно да се вземат от актовете, които представят гражданите. След очакваните промени в Правилника за вписванията вие ще видите направените от Нотариалната камара предложения, имотните партиди най-после да се легализират като нормативен факт. Имотните партиди в бъдещия Правилник за вписванията (знаете, че в различните 112 Служби по вписванията имотните партиди се водеха по 112 различни начини) ще имат структурата на имотна партида от имотния регистър (по ЗКИР), с изключение само на отделни данни, които не влияят на правото на собственост, като идентификатор, трайно предназначение, геодезични координати – те ще се допълват след изработване на кадастралната карта АГКК.
Г- Боев пое ангажимента в рамките на 2-3 дни да ми представи подробни указания, които ще бъдат изнесени на сайта на Нотариалната камара, относно възможността всеки нотариус да прави справка, дали за определен имот има влязла в сила кадастрална карта. Сега извършването на такава справка е пределно затруднено, не само от незнанието на хората, а от обстоятелството, че за имота им има влязла в сила кадастрална карта, а и че заповедите на Изпълнителния директор на АКГГ за влезли в сила кадастрални карти са за части от райони, тези части не са индивидуализирани, а при нотариуса се носят хаотично разположени във времето писмени доказателства (нотариални актове, делби, завещания и др.), където терените са със съвсем друга номерация.
Относно описанието на имотите в нотариалните актове
Уважаеми колеги, на много места в страната, където има влязла в сила кадастрална карта, нотариусите описват терените не само от кадастралните карти, но и от скиците, представляващи регулационните планове. Тази практика не произтича от закона (поземленият имот по ЗКИР е и урегулиран поземлен имот), а от практическата даденост, че при изготвянето на кадастрални карти в огромен брой от случаите не се вземат предвид трансформирането на правото на собственост, при регулационните планове, неприложената регулация и др. Сами се убеждавате, че по кадастрална карта създадена по ЗКИР площта на терените, наличието на идеална съсобственост или разделна собственост се разминава, липсва или не отговаря на данните от нотариалните актове, скиците от Общините и др. Колежката Мария Василева от Царево на семинара през м. ноември м. г. в НДК ви запозна аргументирано с тези практически проблеми. Без да звучи дидактично, на настоящия етап е необходимо освен описанието по кадастрална карта, да се опише имота и по регулационен план или друг план предхождащ създаването на кадастрална карта. Поземленият имот е част от територията с граници съобразени с правото на собственост (чл. 24 ЗКИР и § 5, т.2 от ДР на ЗУТ), а при замерванията извършени от Службите на АГК често това не е съобразено по едни или други обективни причини. Описанието на имотите трябва напълно да следва описанието по скиците от Общината и от Агенцията по кадастъра, включително и имотните партиди да се влияят не една от друга, а само от актовете, които постъпват в Службите по вписванията. Кадастралните карти дават различни площи на отделните имотни единици, различна конфигурация на границите, не само защото често не са съобразени с регулационните планове, а и защото от друга страна самите регулационни планове често се изготвят по аналитични данни, без да се прилагат директно на терена. Площта на имота по кадастрална карта може да е вярна, но автоматично не замества площта на УПИ, необходимо е изменение на ПУП, което в този случай става по реда на неговото създаване – чл. 136 във връзка с чл. 134, ал. 1 от ЗУТ. Нотариусът, още по-малко съдията по вписванията, може да арбитрира в смисъл да дава предимство на една или друга площ. Той е длъжен да отрази площта и границите на терена, съобразно предложените скици отразяващи състоянието на имота, в следствие нанасянето му в два чертежа на земната повърхност – кадастрална карта и регулационен план. Предложих концепция, която отдавна защитавам, че Общината трябва да дава само заданието, определящо площите и размерите на имота с достъп до улица, път и т. н., режима на застрояване, а планът (или карта като обединяващо понятие) да се изготвя само от едно място, АГКК. Понятието регулационен план е непреводимо като съдържание за всички европейски, австралийски, новозеландски, аржентински експерти, с които съм разговарял. Изработването на чертеж на земната повърхност като кадастрална карта само от едно учреждение, АГКК, ще изгради пъзела на границата на собственост върху терените и техният образ няма да се размива като този на телевизор със стайна антена, гледан в метрото.
Г-н Боев предложи една според мен разумна идея, подобно на удостоверението, което нотариусът ще може да издава във връзка с измененията на Закона за Търговския регистър, да издава директно преписи (като заверка на съдържание) по чл. 590, ал. 1 и 2 от ГПК (не по чл. 4, където съхраняваме оригнали), преписи от кадастралната карта и регистри – явно като препис-извлечение. Може да се мисли в тази посока, но според мен трябва да се запознаем с електронния им образ. Факт е, че по този начин ще спестим време, разходи и моткане на гражданите. Знаете „Директивата” на Европейския съюз и 21 век за виртуалното общуване, тълпи и опашки хората да сформират само когато се касае за развлечения – мачове, изложби, концерти и т. н.
Поехме ангажимента да проведем отделна среща в Нотариалната камара, да поканим повече колеги, съдии и преподаватели още другата седмица, за да създадем една концепция относно обединяване на всички планове и карти институционално на едно място. Концепцията ще я създадем, надявам се обаче повече специалисти да се включат (този път възмездно финансирано от държавата, за да може например и проф. Вл. Петров да получи хонорар като експерта ... от Нова Зеландия) в сивата скучна работа по реализирането й.
Димитър Танев
Председател на Съвета на Нотариалната камара
